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附录四
物业估值
以下为独立物业估值师威格斯资产评估顾问有限公司就亚洲水泥 中国) 股有限公 ( 控司及其附属公司在中国的物业权益於二零零八年三月三十一日的估值而编撰的函件,估 值概要及估值证书全文,以 供载入本文件.
威格斯资产评估顾问有限公司 国际资产评估顾问 香港 九龙观塘 观塘道398 号嘉域大厦10 楼敬者: 吾等遵照 阁下的指示, 评估亚洲水泥中国) 股有限公司「贵公司」及其附属公( 控( ) 阁下提供吾等认为物业权
司以下统称贵集团」位於中华人民共和国「中国」的物业权益, 吾等确认已进行视( 「) ( ) 察, 并作出有关查询及取得吾等认为必要的详细资料, 以向益於二零零八年三月三十一日「估 值日期」之市值, 以供载入本文件. ( ) 吾等的估值为吾等对物业权益市值的意见.就吾等所下的定义而言,市值指 经适当 「推销后, 自愿买家及自愿卖家在知情, 审慎及不受胁迫的情况下, 於估值日期进行物业易手的公平交易的估计金额」 . 吾等对 贵集团在中国所持及占用的第一,三及四类物业权益 不包括於相关段落所 (
述的物业权益) 行估值时,兼采市场法及折旧重置成本法,分别对物业的土地部分以及 进其上所建楼宇及构筑物进行评估. 因此, 两种方法所得结果之总和代表物业权益的整体市值. 吾等进行土地部分估值时, 已参考湖北省, 四川省, 江西省及江苏省的标准地价及吾等在当地可取得的销售证据.因该等楼宇及构筑物性质无法按照公开市值进行评估,
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物业估值
因此乃按照其折旧重置成本进行估值.折 旧重置成本法即楼宇及装修之目前重置(或 重建) 成本减实际损耗及一切相关形式之陈旧及优化费用.此 方法受到该业务的潜在盈利能力是否足够所限. 吾等对各独立物业的估值不一定为於市场出售该物业可变现的金额. 然而, 在缺乏可比较销售已知市场的情况下, 折旧重置成本法一般可为物业估值提供最可靠的指标.该 方法仍须视乎业务是否具有充分潜在盈利能力而定. 就贵集团於中国以临时国有土地使用权证持有及占用并将於上市后转让予贵集团的第二类物业权益而言,由 於该土地租赁属短期性质且临时国有土地使用权证不得於公开市场转让,故 吾等认为该物业并无商业价值. 就贵集团於中国租用的第五类物业权益而言, 由於该等物业不得转让, 欠缺可观租金溢利或该等权益乃属短期性质, 故吾等认为该等物业并无商业价值. 吾等进行估值时, 乃假设业主将该等物业权益在市场求售, 而无凭藉递延条款合约, 售后租回, 合资经营, 管理协议或任何类似的安排, 以便提高该等物业权益的价值. 此外,於 吾等的估值中, 并无涉及有关或可影响物业权益销售的任何购股权或优先购买权, 亦无假设任何非自愿销售情况. 吾等进行估值时, 乃假设业主拥有可於相关土地使用权的整段未届满年期内自由且不受干扰地使用, 占用或出让该等物业权益的权利. 此外, 吾等亦已假设有关中国政府部门已就物业权益发展发出所有同意书,批文及牌照,且并无繁苛条件及不当延误. 吾等亦无就物业权益向有关中国政府部门进行业权查询. 然而, 吾等已获提供与该等物业权益相关的业权文件的节录文本, 惟吾等并无查证文件正本以核实所有权, 产权负担或核实可能未收录於吾等所获提供的副本中的修订是否存在.所 有文件仅供参考之用. 而估值证书内所载列的所有尺寸, 量度及面积乃根据贵集团提供予吾等的文件中所载资料得出,故 仅为约数. 吾等对物业权益进行估值时, 已依赖贵集团中国法律顾问通商律师事务所所提供的法律意见「中 国法律意见」 .根 据中国法律意见,物 业权益的业权,主 要批文,牌 照( ) 及文件的现况详情载於估值证书内.
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附录四
物业估值
吾等在相当程度上依赖贵集团提供的资料, 并接纳贵集团给予吾等有关规划审批或法定通告, 地役权, 年期, 占用, 租赁, 地盘及建筑面积及其他相关事项的意见. 吾等并无理由怀疑贵集团所提供资料的真实性及准确性. 吾等亦获贵集团告知, 彼等提供予吾等的资料中并无隐瞒或遗漏任何重大因素, 而吾等并无理由怀疑贵集团隐瞒任何重要资料.吾 等认为已获提供足够资料, 以达致知情见解. 吾等曾视察该等物业的外貌, 并在可能情况下视察其内部. 然而, 尽管吾等在视察过程中并无发现任何严重损坏, 惟吾等并无进行结构测量, 故未能呈报该物业是否无腐朽, 虫蛀或任何其他结构损坏.吾 等亦无测试任何设施. 於评估该等物业权益时, 吾等已遵照香港联合交易所有限公司颁布的证券上市规则第五章及应用指引第12 条及第16 条所载的一切规定. 此外, 吾等乃根据香港测量师学会( 香港测量师学会」 公布的物业估值标准二零零五年第一版) 制估值资料. 「) ( 编吾等的估值并无考虑该物业权益所欠负的任何抵押, 按揭或债项, 亦无考虑於出售成交时可能承担的任何开支或税项. 除另有说明外, 吾等假设该等物业权益并无附带可影响其价值的繁重负担,限 制及支销. 除另有说明外, 本报告内所有货币均以人民币「人民币」为单位. 评估中国物业权( ) 益於二零零八年三月三十一日的估值所用汇率为1.00 港元兑人民币0.903 元. 该日至本函件日期人民币与港元的汇率并无重大波动. 随函附奉吾等的估值概要及估值证书. 此致 亚洲水泥 (中 国) 股有限公司控中国江西省 瑞昌市码头镇 亚东大道6号 列位董事 台照 代表 威格斯资产评估顾问有限公司

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