2014 年8月18 日 敬请参阅最后一页特别声明 - 1 - 证券研究报告 中国经济 房价加速下跌,托底措施势在必行——评7月70 城市房价数据 数据点评 7 月房价跌幅继续扩大.根据统计局公布的 70 大中城市房价数据,7 月新房房价环 比上涨城市数由 6 月的 8 个进一步减少到 2 个, 而环比下降的城市数则由前月的 55 个大幅增至 64 个(图1) .房价跌幅在 7 月继续扩大,我们估算的 7 月新房房价月 环比增速由 6 月的-0.47%下降至-0.89%(图2) .从70 个城市房价环比涨幅的频率 分布来看,7 月新房房价环比涨幅在 0.5%以内城市个数继续下降,跌幅超过 1%的 城市占比则由前月的 1.4%扩大至 35.7%(图3) .同月,二手房房价环比上涨城市 数也在进一步减少,由上月的 7 个降至 1 个,环比下降城市数则显著增加 13 个, 达到 65 个. 我们估算的二手房房价平均环比跌幅也继续扩大, 自6月的 0.33%增至 -0.78%. 一二三线城市房价下跌程度均明显加大.新房方面,7 月一二三线城市房价环比跌 幅继续扩大,由上月不到 0.5%的跌幅分别扩大至 1.03%、1.01%和0.74%(图4) . 这其中,一线城市下跌幅度最大.6 月上涨的北京新房房价终于 7 月下跌 1%,一线 城市——北上广深四大城市房价均现跌势.并且,在这四座城市中,以深圳跌幅最 小, 环比下跌 0.6%, 广州环比跌 1.3%, 跌幅为四大城市之首 (图5) . 二手房方面, 7 月一二三线城市的二手房房价全线下跌(图6) .其中,一线城市跌幅居前,二线 城市跌幅扩大则最为明显.对比北上广深四座城市二手房房价的环比跌幅,广州依 然居首,环比下跌 1.1%,深圳跌幅较小,仅下跌 0.6%,北京和上海二手房房价分 别下跌 0.8%和0.9%. 房价下跌反映销售不振,为地产投资蒙上阴影.今年以来,房地产开发投资增速持 续放缓,放缓一方面是受融资瓶颈所限——房地产投资到位资金同比增速 3 月已经 负增长,近几月也基本在零增速附近;另一方面,需求持续疲弱令地产开发商投资 意愿低迷——商品房销售面积同比增速年初以来持续负增长,并且,7 月这个数字 下滑至-16.3%, 为今年以来最低. 尽管 7 月新开工面积有所回暖, 但房价跌幅扩大, 销售面积深度负增长,势必仍会为后续地产投资蒙上阴影. 我们对此次房价数据做偏负面评价, 托底措施势在必行. 7 月70 城市大中房价与月 初公布的百城房价走势一致,均呈现跌幅扩大态势.在地产开发投资本就疲弱的情 况下,房价加速下跌对地产行业、尤其是地产投资的稳定构成了威胁,给经济增长 带来沉重压力.因此,我们对此次房价数据做偏负面评价.尽管近期房地产限购政 策有所松动,多家银行对认房认贷标准进行了放宽,但从 7 月数据的表现看,目前 的限购放松力度尚未带来居民对未来房价预期的根本改变.鉴于房地产投资占比较 大,并且能够带动上下游相关多个产业链发展,要稳增长,必须要稳地产.从这个 角度出发,我们相信更多的地产放松措施,以及货币政策对地产销售的支持措施将 会出台. 联系人: 王艺伟 010-58452070 wangyw@ebscn.com 联系人: 林念 010-58452071 linnian@ebscn.com 分析师: 徐高 010-58452002 gaoxu@ebscn.com 执业证书编号: S0930512080004 关注光大宏观 把握经济脉搏 2014-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 2 - 证券研究报告 图1. 7 月新房房价环比上升和下降城市个数 图2. 7 月新房和二手房房价跌幅均扩大 资料来源:CEIC 资料来源:CEIC 图3. 70 城市新房房价涨幅分布情况 图4. 一、二、三线城市新房房价环比变化率 资料来源:CEIC 资料来源:CEIC 图5. 各城市 6、7 月房价环比变动分布 图6. 一、二、三线城市二手房房价环比变化率 资料来源:CEIC 资料来源:CEIC 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2011-1 2011-7 2012-1 2012-7 2013-1 2013-7 2014-1 2014-7 新房房价环比上升城市个数 二手房房价环比上升城市个数 城市数目(个) -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2011-1 2011-7 2012-1 2012-7 2013-1 2013-7 2014-1 2014-7 新房房价 二手房房价 房价变化率(%,月环比) -5 0 5 10 15 20 25 30 35 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 新房房价月环比涨幅(%) 2014年7月2014年6月2014年5月70城市中占比(%) -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 2011-1 2011-7 2012-1 2012-7 2013-1 2013-7 2014-1 2014-7 一线城市 二线城市 三线城市 新房房价变化率(%,月环比) 北京 上海 广州 深圳 -3 -2.5 -2 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 上月新房房价月环比涨幅(%) 一线城市 二线城市 三线城市 当月新房房价月环比涨幅(%) 45°线-1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 2011-1 2011-7 2012-1 2012-7 2013-1 2013-7 2014-1 2014-7 一线城市 二线城市 三线城市 二手房房价变化率(%,月环比) 2014-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 3 - 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证,本研究报告中关于任何发行商或 证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点.负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研 究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益.所有研究分析师或 工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与,不与,也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或 间接的联系. 分析师介绍 徐高,光大证券首席经济学家.加入光大证券前,他曾任瑞银证券高级经济学家、世界银行经济学家、国 际货币基金组织兼职经济学家及研究助理等职. 徐高目前还是中国首席经济学家论坛理事、 世界银行顾问、 以及华尔街日报和财新网专栏作家.徐高拥有北京大学颁发的经济学博士学位,以及西南交通大学颁发的 工学硕士、学士学位. 行业及公司评级体系 买入—未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上; 增持—未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至15%; 中性—未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%; 减持—未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至15%; 卖出—未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上; 无评级—因无法获取必要的资料,或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件,或者其他原因, 致使无法给出明确的投资评级. 市场基准指数为沪深 300 指数. 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设,不同假设可能导致分析结果出现重大不同.本报告采用的各种估 值方法及模型均有其局限性,估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易. 2014-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 4 - 证券研究报告 特别声明 光大证券股份有限公司(以下简称"本公司")创建于 1996 年,系由中国光大(集团)总公司投资控股的全国性综合类股份制 证券公司,是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一.公司经营业务许可证编号:z22831000. 公司经营范围:证券经纪;证券投资咨询;与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问;证券承销与保荐;证券自营;为期 货公司提供中间介绍业务;证券投资基金代销;融资融券业务;中国证监会批准的其他业务.此外,公司还通过全资或控股 子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务. 本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所 (以下简称"光大证券研究所") 编写, 以合法获得的我们相信为可靠、 准确、 完整的信息为基础, 但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性. 光大证券研究所可能将不时补充、 修订或更新有关信息,但不保证及时发布该等更新. 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发,仅供本公司的客户使用. 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断,可能需随时进行调整.报告中的信息或所表达 的意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议,本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议作出 任何形式的保证和承诺. 在法律允许的情况下,本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易,也可能为这些公司提 供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务.投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可 能存在的利益冲突,不应视本报告为作出投资决策的唯一参考因素. 在任何情况下,本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议,本公司及其附属机构(包括光大证券研 究所)不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任. 本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略.本公司 的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策.本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资 产品存在的风险,在作出投资决策前,建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择. 本报告的版权仅归本公司所有,任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表、篡改或者引用. 光大证券股份有限公司销售交易团队 上海市新闸路 1508 号静安国际广场 3 楼 邮编 200040 总机:021-22169999 传真:021-22169114、22169134 销售交易部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 北京 郝辉 010-58452028 - haohui@ebscn.com 黄怡 010-58452027 - huangyi@ebscn.com 梁晨 - liangchen@ebscn.com 刘公直 010-58452029 liugongzhi@ebscn.com 上海 严非 021-22169086 - yanfei@ebscn.com 周薇薇 021-22169087 - zhouww1@ebscn.com 徐又丰 021-22169082 - xuyf@ebscn.com 李强 021-22169131 liqiang88@ebscn.com 奚亦扬 021-22169091 xiyy@ebscn.com 张弓 021-22169083 zhanggong@ebscn.com 罗德锦 021-22169146 - luodj@ebscn.com 深圳 黎晓宇 0755-83553559 - lixy1@ebscn.com 黄鹂华 0755-83553249 - huanglh@ebscn.com 李潇 0755-83559378 - lixiao1@ebscn.com 张亦潇 0755-23996409 - zhangyx@ebscn.com 王渊锋 - wangyuanfeng@ebscn.com 机构客户业务部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 上海 濮维娜(总经理) 021-62152373 13611990668 puwn@ebscn.com 张辉 021-22167108 13611990668 zhanghui1@ebscn.com 计爽 021-22167101 18621181721 jishuang@ebscn.com 吉喆 021-22169129 18918212345 jizhe@ebscn.com 北京 朱林 010-59046212 18611386181 zhulin1@ebscn.com 徐放 010-56513051 18618469955 xufang@ebscn.com 国际业务 陶奕(副总经理) 021-62152393 18018609199 taoyi@ebscn.com 戚德文(执行董事) 021-22169152 13585893550 qidw@ebscn.com 顾胜寒 021-22167094 18352760578 gush@ebscn.com
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2014 年8月18 日 敬请参阅最后一页特别声明 - 1 - 证券研究报告 中国经济 房价加速下跌,托底措施势在必行——评7月70 城市房价数据 数据点评 7 月房价跌幅继续扩大.根据统计局公布的 70 大中城市房价数据,7 月新房房价环 比上涨城市数由 6 月的 8 个进一步减少到 2 个, 而环比下降的城市数则由前月的 55 个大幅增至 64 个(图1) .房价跌幅在 7 月继续扩大,我们估算的 7 月新房房价月 环比增速由 6 月的-0.47%下降至-0.89%(图2) .从70 个城市房价环比涨幅的频率 分布来看,7 月新房房价环比涨幅在 0.5%以内城市个数继续下降,跌幅超过 1%的 城市占比则由前月的 1.4%扩大至 35.7%(图3) .同月,二手房房价环比上涨城市 数也在进一步减少,由上月的 7 个降至 1 个,环比下降城市数则显著增加 13 个, 达到 65 个. 我们估算的二手房房价平均环比跌幅也继续扩大, 自6月的 0.33%增至 -0.78%. 一二三线城市房价下跌程度均明显加大.新房方面,7 月一二三线城市房价环比跌 幅继续扩大,由上月不到 0.5%的跌幅分别扩大至 1.03%、1.01%和0.74%(图4) . 这其中,一线城市下跌幅度最大.6 月上涨的北京新房房价终于 7 月下跌 1%,一线 城市——北上广深四大城市房价均现跌势.并且,在这四座城市中,以深圳跌幅最 小, 环比下跌 0.6%, 广州环比跌 1.3%, 跌幅为四大城市之首 (图5) . 二手房方面, 7 月一二三线城市的二手房房价全线下跌(图6) .其中,一线城市跌幅居前,二线 城市跌幅扩大则最为明显.对比北上广深四座城市二手房房价的环比跌幅,广州依 然居首,环比下跌 1.1%,深圳跌幅较小,仅下跌 0.6%,北京和上海二手房房价分 别下跌 0.8%和0.9%. 房价下跌反映销售不振,为地产投资蒙上阴影.今年以来,房地产开发投资增速持 续放缓,放缓一方面是受融资瓶颈所限——房地产投资到位资金同比增速 3 月已经 负增长,近几月也基本在零增速附近;另一方面,需求持续疲弱令地产开发商投资 意愿低迷——商品房销售面积同比增速年初以来持续负增长,并且,7 月这个数字 下滑至-16.3%, 为今年以来最低. 尽管 7 月新开工面积有所回暖, 但房价跌幅扩大, 销售面积深度负增长,势必仍会为后续地产投资蒙上阴影. 我们对此次房价数据做偏负面评价, 托底措施势在必行. 7 月70 城市大中房价与月 初公布的百城房价走势一致,均呈现跌幅扩大态势.在地产开发投资本就疲弱的情 况下,房价加速下跌对地产行业、尤其是地产投资的稳定构成了威胁,给经济增长 带来沉重压力.因此,我们对此次房价数据做偏负面评价.尽管近期房地产限购政 策有所松动,多家银行对认房认贷标准进行了放宽,但从 7 月数据的表现看,目前 的限购放松力度尚未带来居民对未来房价预期的根本改变.鉴于房地产投资占比较 大,并且能够带动上下游相关多个产业链发展,要稳增长,必须要稳地产.从这个 角度出发,我们相信更多的地产放松措施,以及货币政策对地产销售的支持措施将 会出台. 联系人: 王艺伟 010-58452070 wangyw@ebscn.com 联系人: 林念 010-58452071 linnian@ebscn.com 分析师: 徐高 010-58452002 gaoxu@ebscn.com 执业证书编号: S0930512080004 关注光大宏观 把握经济脉搏 2014-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 2 - 证券研究报告 图1. 7 月新房房价环比上升和下降城市个数 图2. 7 月新房和二手房房价跌幅均扩大 资料来源:CEIC 资料来源:CEIC 图3. 70 城市新房房价涨幅分布情况 图4. 一、二、三线城市新房房价环比变化率 资料来源:CEIC 资料来源:CEIC 图5. 各城市 6、7 月房价环比变动分布 图6. 一、二、三线城市二手房房价环比变化率 资料来源:CEIC 资料来源:CEIC 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2011-1 2011-7 2012-1 2012-7 2013-1 2013-7 2014-1 2014-7 新房房价环比上升城市个数 二手房房价环比上升城市个数 城市数目(个) -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2011-1 2011-7 2012-1 2012-7 2013-1 2013-7 2014-1 2014-7 新房房价 二手房房价 房价变化率(%,月环比) -5 0 5 10 15 20 25 30 35 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 新房房价月环比涨幅(%) 2014年7月2014年6月2014年5月70城市中占比(%) -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 2011-1 2011-7 2012-1 2012-7 2013-1 2013-7 2014-1 2014-7 一线城市 二线城市 三线城市 新房房价变化率(%,月环比) 北京 上海 广州 深圳 -3 -2.5 -2 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 上月新房房价月环比涨幅(%) 一线城市 二线城市 三线城市 当月新房房价月环比涨幅(%) 45°线-1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 2011-1 2011-7 2012-1 2012-7 2013-1 2013-7 2014-1 2014-7 一线城市 二线城市 三线城市 二手房房价变化率(%,月环比) 2014-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 3 - 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证,本研究报告中关于任何发行商或 证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点.负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研 究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益.所有研究分析师或 工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与,不与,也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或 间接的联系. 分析师介绍 徐高,光大证券首席经济学家.加入光大证券前,他曾任瑞银证券高级经济学家、世界银行经济学家、国 际货币基金组织兼职经济学家及研究助理等职. 徐高目前还是中国首席经济学家论坛理事、 世界银行顾问、 以及华尔街日报和财新网专栏作家.徐高拥有北京大学颁发的经济学博士学位,以及西南交通大学颁发的 工学硕士、学士学位. 行业及公司评级体系 买入—未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上; 增持—未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至15%; 中性—未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%; 减持—未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至15%; 卖出—未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上; 无评级—因无法获取必要的资料,或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件,或者其他原因, 致使无法给出明确的投资评级. 市场基准指数为沪深 300 指数. 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设,不同假设可能导致分析结果出现重大不同.本报告采用的各种估 值方法及模型均有其局限性,估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易. 2014-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 4 - 证券研究报告 特别声明 光大证券股份有限公司(以下简称"本公司")创建于 1996 年,系由中国光大(集团)总公司投资控股的全国性综合类股份制 证券公司,是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一.公司经营业务许可证编号:z22831000. 公司经营范围:证券经纪;证券投资咨询;与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问;证券承销与保荐;证券自营;为期 货公司提供中间介绍业务;证券投资基金代销;融资融券业务;中国证监会批准的其他业务.此外,公司还通过全资或控股 子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务. 本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所 (以下简称"光大证券研究所") 编写, 以合法获得的我们相信为可靠、 准确、 完整的信息为基础, 但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性. 光大证券研究所可能将不时补充、 修订或更新有关信息,但不保证及时发布该等更新. 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发,仅供本公司的客户使用. 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断,可能需随时进行调整.报告中的信息或所表达 的意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议,本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议作出 任何形式的保证和承诺. 在法律允许的情况下,本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易,也可能为这些公司提 供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务.投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可 能存在的利益冲突,不应视本报告为作出投资决策的唯一参考因素. 在任何情况下,本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议,本公司及其附属机构(包括光大证券研 究所)不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任. 本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略.本公司 的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策.本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资 产品存在的风险,在作出投资决策前,建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择. 本报告的版权仅归本公司所有,任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表、篡改或者引用. 光大证券股份有限公司销售交易团队 上海市新闸路 1508 号静安国际广场 3 楼 邮编 200040 总机:021-22169999 传真:021-22169114、22169134 销售交易部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 北京 郝辉 010-58452028 - haohui@ebscn.com 黄怡 010-58452027 - huangyi@ebscn.com 梁晨 - liangchen@ebscn.com 刘公直 010-58452029 liugongzhi@ebscn.com 上海 严非 021-22169086 - yanfei@ebscn.com 周薇薇 021-22169087 - zhouww1@ebscn.com 徐又丰 021-22169082 - xuyf@ebscn.com 李强 021-22169131 liqiang88@ebscn.com 奚亦扬 021-22169091 xiyy@ebscn.com 张弓 021-22169083 zhanggong@ebscn.com 罗德锦 021-22169146 - luodj@ebscn.com 深圳 黎晓宇 0755-83553559 - lixy1@ebscn.com 黄鹂华 0755-83553249 - huanglh@ebscn.com 李潇 0755-83559378 - lixiao1@ebscn.com 张亦潇 0755-23996409 - zhangyx@ebscn.com 王渊锋 - wangyuanfeng@ebscn.com 机构客户业务部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 上海 濮维娜(总经理) 021-62152373 13611990668 puwn@ebscn.com 张辉 021-22167108 13611990668 zhanghui1@ebscn.com 计爽 021-22167101 18621181721 jishuang@ebscn.com 吉喆 021-22169129 18918212345 jizhe@ebscn.com 北京 朱林 010-59046212 18611386181 zhulin1@ebscn.com 徐放 010-56513051 18618469955 xufang@ebscn.com 国际业务 陶奕(副总经理) 021-62152393 18018609199 taoyi@ebscn.com 戚德文(执行董事) 021-22169152 13585893550 qidw@ebscn.com 顾胜寒 021-22167094 18352760578 gush@ebscn.com