世界金融危机下
上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告
中国房地产业的应对之道
出品:上海易居房地产研究院综合研究部
执笔人:回建强 高级研究员 电话:021-60868892 EMAIL & MSN:huijq2004@163.com
专题报告
2009 年 2 月
报告摘要
世界金融危机主要经历了三个层次的演变.第一个层次是美国次贷危机向美国金融危机的演变;第二个 层次是美国金融危机向世界金融危机的演变;第三个层次是世界金融危机向实体经济危机演变.目前正 在经历第三个层次的演变,即实体经济越来越受到金融危机的影响. 国家统计局公布数据显示,2008 年 1-12 月,全国商品房销售面积 6.2 亿平方米,同比下降 19.7%.全国 商品房空置面积 1.64 亿平方米,同比增长 21.8%.销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅 上升, "一降一升"反映了房地产行业面临巨大的挑战. 上海易居房地产研究院 2008 年 10 月份组织的一次市场调研结果也显示, 上海房地产市场观望气氛浓烈, 仅有 8.57%的受访者准备半年内购房.房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比较大的行业. "买 涨不买跌"虽不是中国特有的消费心理,但在房地产这样兼具投资和消费属性的特殊市场,消费心理往 往起到巨大的决定作用. 目前出台的政策措施都带有放松行业发展环境的性质,政策应注意执行的有效性和持续性.房地产行业 的发展在某些时候往往是被误读,被歪曲.我国正在大力建设市场经济体制,评判行业发展的好坏应该 更多用市场的标尺来衡量,而不能用计划经济的思维.因此,政府在引导舆论,制定政策方面应该更坚 定地用市场化标准. 房地产市场的发展关键在市场成交量,而市场成交则有赖于市场消费能力.因此,居民收入和就业状况 对房地产行业的消费非常关键.当前,我国正在采取各种措施稳定宏观经济,包括前文提到的 4 万亿经 济刺激计划,大力投资基础设施,建设保障房,用投资来拉动经济增长.同时,国家正在积极调整出口 结构,开拓非洲,拉美,中东地区的贸易业务. 现在房地产市场出现调整,部分企业资金链断裂,经营困难,而另一些优势企业则手握充足现金,经营 稳健.这正是进行行业整合的好时机.实际上,在新出台的"国六条"就提出鼓励企业间的资源整合, 同时支持银行提供并购贷款.通过企业间的并购,土地等资源可以更加有效利用,大型优势企业的竞争 力得以增强,同时也避免过多烂尾楼出现,造成资源的浪费. 外资对投资目的国最看重的往往不是短期优惠政策, 而是长期的政策稳定和公开透明的法律及制度建设. 我国应一如既往地坚持改革开放策略,保持宏观经济的稳定,用持续的经济发展和一定的优惠措施稳定 外资,吸引外资. 民营房地产企业的融资环境更加恶劣.这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做 "对赌协议" ,以此换取国际投行的融资支持.一旦市场风险来临,这些企业很可能就输在"对赌协议" 上,失去控股权.企业的这种行为似乎很难理解,但实际情况他们是不得已而为之.因为没有足够的, 公平的,可靠的融资手段,房地产企业要活下去就只能铤而走险. 企业面对世界金融危机下房地产市场的激烈调整,应做好两个方面的准备.一是策略上要主动降价促销, 二是心态上要平稳应对挑战 page 1
上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告
春节期间, 一年一度的世界经济盛会——达沃斯世界经济论坛在瑞士小镇达 沃斯召开. 今年的世界经济论坛各国政要谈论的话题无疑是如何应对世界金融危 机.金融大鳄索罗斯一个观点举世关注:现今经济气候比大萧条还要恶劣,美国 10 年内也难以维持 3%经济增长,发展中国家危机更加严峻,周边市场如巴西, 东欧和冰岛,负债超过 1 万亿美元,严重问题正在发酵.索罗斯对世界经济增长 的悲观看法实际上有很大的代表性.国际货币基金组织(IMF)1 月 28 日预测,今 年全球经济增长率将降至 0.5%,比该组织去年 11 月份的预测低 1.7 个百分点, 为第二次世界大战以来的最低增速.可以肯定的是,世界经济正在经受严重的考 验.从全球经济的角度看,如果把中国房地产行业作为一个经济组成部分,经过 中间链条的传导,世界金融危机的爆发必然会影响到中国房地产行业的发展.中 国房地产行业如何应对这种危机就成为我们所关心的话题.
一,世界金融危机产生的原因及后续发展趋势
美国次贷危机终于以出乎所有人意料的方式爆发扩散了, 犹如一场席卷全世 界的"海啸" ,冲击了几乎所有国家的金融体系,并从金融危机向经济危机转化. 前美联储主席格林斯潘承认这是百年一遇的金融风暴. 这场金融危机爆发的原因 是什么,危机到底还持续多久这是人们普遍关心的问题,因为这直接影响到各国 政府的经济决策,以及相关行业的发展. 1,美国次贷危机恶化引发世界金融危机 2008 年发生的世界金融危机是继 1929 年世界经济大萧条以来近百年内最严 重的经济危机.这次世界金融危机主要经历了三个层次的演变.第一个层次是美 国次贷危机向美国金融危机的演变; 第二个层次是美国金融危机向世界金融危机 的演变;第三个层次是世界金融危机向实体经济危机演变.目前世界正在经历第 三个层次的演变,即实体经济越来越受到金融危机的影响. 从危机源头看,美国次贷危机的恶化引发了世界金融危机.次贷危机的产生 具体来看主要有四个方面的原因. 第一,宽松的信贷政策.从世界范围看,美国是最发达的经济体,也具有最 发达的金融市场.华尔街以名目繁多的金融衍生品的发行和创造为标志,引领着

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