授课章节

第十三章_ 租赁合同

任课教师

熊明华

教学方法

分析比较法；诊所式教学法

课时安排

1课时

使用教材和

主要参考书

合同法学，赵旭东主编。中央广播电视大学2000年第1版

参阅书目：

1、《合同法》第三版，崔建远， 法律出版社，2005年3月。

2、《合同法总论》韩世远著，法律出版社，2004年4月。

3、《美国合同法》王军主编，对外经济贸易大学出版社，2004年9月。

4、《合同法要义与案例解析》总则），王利明主编，中国人民大学出版社，2001年4月版。

教学目的与要求：

通过本章学习，使学员掌握租赁合同的概念及法律特征，租赁合同的内容及法律效力；房屋租赁合同的基本内容；能够运用租赁合同的知识分析和解决具体问题和案例。

教学重点，难点：

租赁合同的概念和内容，租赁合同当事人的权利和义务，租赁合同当事人的违约责任及房屋租赁合同的特别规定。

教学内容：

一、租赁合同概述

（一）、租赁合同的概念及法律特征

所谓租赁合同，就是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，把自己的财产交给他人使用的人叫做出租人；使用他人财产并支付租金的人叫做承租人。

租赁合同的法律特征主要有：

1、租赁合同是转移财产使用权的合同

2、租赁合同是承租人须交付租金的合同

3、租赁合同为诺成合同、双务合同、有偿合同

4、租赁合同是以有体、特定的消费物为标的合同

5、租赁合同终止后承租人须返还原物

6、租赁合同具有临时性

教学内容：

（二）、租赁合同的内容

1、租赁物的名称

____ 租赁合同的租赁物，必须为有体、特定的非消耗物,应是流通物而不是禁止流通物 ，并应明确写明其名称。租赁合同的标的物是否以现存的物为必要 ?

2、数量和质量

3、租赁期限。租赁期限分为定期租赁与不定期租赁。租赁合同的最长租赁期限为20年。

____ 如:租赁汽车，双方当事人能约定一个租赁期为12年的租赁合同吗?

4、用途

___ 租赁合同双方当事人可以约定租赁物的用途，也可以不约定；约定用途条款的，承租人必须依约定的用途使用租赁物，否则将负违约责任，致使租赁物受到损失的，承担赔偿责任。未约定用途的，也不等于承认可以破坏性地使用租赁物或利用租赁物进行违法行为。

5、租金的支付方式和期限

___ 租金是指承租人为取得财产使用权而支付给出租人的报酬。租金条款除约定租金金额，还应约定支付租金的方式、日期以及逾期支付的责任。如果没有约定或者约定不明的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当如何支付？

6、租赁物维修保养责任如何？

___ 租赁合同中明确约定了租赁期间财产维护保养责任，依约定执行；租赁合同对租赁期间的财产维护保养责任未作约定或约定由出租方承担，出租人不履行其修缮义务，承租人可以自行维修，维修费用由承租人负担。

二、租赁合同的效力

（一）、对出租人的效力

1、交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途。 由于租赁合同为诺居性合同，无须将标的物的交付作为合同的成立要件。何谓交付租赁物？

2、维修租赁物的义务。除法律另有规定或合同另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。为什么由出租人承担? 出租人的这项义务实际上是出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延伸。在租赁物需要维修时，承租人可以要求自行维修，维修费用由出租人负担。出租人因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

由于可归责于承租人的事由导致租赁物毁损时，双方当事人没有特别约定的，出租人仍应承担维修义务。但出租人有权请求承租承担损害赔偿责任。出租人的维修影响承租人对于租赁物的使用、收益的，承租人无权请求减少租金。

3、物的瑕疵担保义务。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。

如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵， 出租人即应承担违约责任，承租人得解除合同或者请求减少租金。双方当事人在订立合同时，承租人已知道租赁物存在瑕疵的，其后能否解除合同？

4、权利瑕疵担保义务。为何要承担该项义务？

（二）、对承租人的效力

1、依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务。《合同法》第217条规定，承租人在占有租赁物后，应当依照约定的方法使用租赁物，对使用租赁物的方法没有约定或者约定不明确，双方当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

2、妥善保管租赁物的义务。《合同法》第222条规定，承租人作为租赁物的占有人，应当妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

3、不作为义务

___ ⑴不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。承租人未经出租人同意，即对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人经过出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物理的，在返还租赁物时，仍有残存价值的，在当事人没有特别约定时，出租人应进行补偿。

___ ⑵不得随意转租。所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。转租与租赁权的让与的比较？在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。

4、支付租金的义务

__ 对支付期限没有约定或者约定不明确的如何处理？

5、返还租赁物的义务。在租赁关系终止时，只要租赁物存在，承租人就应返还租赁物；只有租赁物不存在了，承租人才不负返还义务。例如在租赁物因不可归责于承租人的事由灭失时，租赁关系是否终止，承租人有无无返还租赁物的义务？

三、违反租赁合同的责任

（一）、租赁人的责任

1、由于使用保管和维护保养不当，造成租用财产损失、灭失， 可以恢复原壮的，恢复原状；不可以恢复原状的，赔偿损失。

2、擅自拆改房屋、设备、机器等财物的。承租人未经出租人允许擅自行使处分权，拆改房屋、设备、机具是严重侵犯出租人权益的行为，应该立即停止。可以恢复原壮的，恢复原状，不可以恢复原状的，赔偿损失。

3、擅自将租赁财产转租或进行非法活动。如果承租人不依合同约定的用途使用租赁物，而用于其它用途或非法活动，应当立即停止该非法活动，出租人也有权解除合同。

4、逾期不返还租赁财产的。逾期不返还租赁财产的应当返还财产，逾期期间应付的租金视为承租人的不当得利，应交付出租人。如果给出租方造成损失的，还应赔偿损失。

（二）、出租人的责任

1、未按合同规定的时间提供出租财产的严重的违约行为，应当赔偿因延期履行给对方当事人造成的损失。未依约定时间交付租赁物严重影响承租人订立合同所期望得到的经济利益的，承租方可以解除合同。

2、未按合同规定的数量质量提供出租财产的

___ 承担违约责任的方式首先补足数额，如果不能补足的，承租人可以使用的，减少租金，不可以使用的，承租人有权解除合同。

3、未按合同规定提供有关设备、附件等，致使承租人不能如期正常使用应当如数补齐合同约定的设备和附件，并赔偿因违约行为给对方造成的损失。

4、出租船舶、车辆等大型工具如因出租方操作不当或服务人员的过失，造成租赁逾期的，承租人可以解除合同。如果因此给承租方造成损失的，应赔偿损失。

四、房屋租赁合同

房屋租赁合同是以租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。

（一）、出租方的权利义务

1、出租方的权利

1、出租方的权利

⑴按时收取租金；⑵对房屋使用的监督，监督房屋出租后交由承租人按合同规定的方式去使用，出租人在租赁期限内不占有该房屋。（3）在房屋租赁期间有权出售已出租的房屋。（4）租赁期满后，收回出租的房屋。

2、出租方的义务

⑴合同签订后，出租人应按合同规定的时间将房屋交付承租人使用。⑵按时修缮房屋。（3）出租人若要出卖出租的房屋，应提前通知承租人。一般期限为三个月。

(二）、承租方的权利义务

1、承租方的权利

⑴按照租赁合同规定的使用时间、方式使用承租的房屋。⑵出租的房屋出售时，承租人在同等条件下有优先购买权。（3）在租赁期限内，出租的房屋出售后，承租人有对出租房屋的继续租用权，直到期限届满，新的出租人不得以任何理由拒绝；（4）房屋需要维修或已到维修期出租人未予维修的，承租人有督促出租人维修的权利。

2、承租人的义务

⑴按照租赁合同的规定，按时交纳房租；⑵按约合理使用房屋，不得改变房屋用途，不得擅自拆改和扩建。确需变动的，必须征得出租人的同意；（3）承租期满时将房屋完好无损地返还给出租人。

五、案例分析

甲、乙于2001年4月1日订立一份租赁合同，　甲将自己所有的房屋租赁给乙，租赁期限为9个月。2001年7月1日，经甲的同意，　乙将该房屋转租给丙，期限为6个月。2001年10月1日，甲在未通知乙的情况下以20万元的价格将该房屋卖给丁，10月8日丁要求丙在24小时内搬离该房屋，遭到丙的拒绝。10月10日，乙向甲提出自己希望以20万元价格购买该房屋，遭到甲的拒绝。

　 根据以上事实和《合同法》的规定，分析回答下列问题：

　 (1)经甲的同意，　乙将房屋转租给丙后，　甲、乙之间的租赁合同是否终止?

　 (2)设乙、丙之间未订立书面合同，则乙可否随时要求解除合同?　　

　 (3)丁要求丙在24小时内搬离该房屋的主张是否成立?

　 (4)甲在未通知乙的情况下将该房屋卖给丁，并拒绝乙购买请求的做法是否符合法律规定。

复习思考题、作业题：

教材P269思考与练习题三案例分析题。

实施情况及教学效果分析

本章主要学习了租赁合同的概念及法律特征，租赁合同的内容及法律效力；房屋租赁合同的基本内容；同学们基本上也能够运用所学的租赁合同的知识分析和解决具体问题和案例,达到了教学的目的。